15.04.2020

Отсрочка арендной платы пострадавшим от COVID-19 в Краснодарском крае

В Краснодарском крае расширен круг арендаторов недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, которые могут получить отсрочку арендной платы
Дмитрий Кивоенко
текст Дмитрий Кивоенко
партнер, адвокат
Отсрочка арендной платы пострадавшим от COVID-19 в Краснодарском крае

Автор изображения: Vicki Nunn. Сайт: Pixabay

В качестве одной из мер экономической поддержки бизнеса в условиях эпидемии новой коронавирусной инфекции (COVID-19), принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ), ч. 1 ст. 19 которого арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, наделены правом требовать отсрочку арендной платы.

На территории Краснодарского края режим повышенной готовности (далее – режим) введен постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 с 0 часов 00 минут 15 марта 2020 года до 0 часов 00 минут 1 мая 2020 года.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее – Постановление № 439) определены круг лиц, которые вправе претендовать на отсрочку, ее условия и сроки, а также указано, что предусмотренные им положения не применяются в отношении договоров аренды жилых помещений. Однако в Постановлении № 439 отсутствует указание об исключении из сферы его действия договоров аренды земельных участков.

При этом установленные Постановлением № 439 правила применяются в отношении недвижимого имущества всех форм собственности.

Кроме того, Постановление № 439 наделяет органы власти субъектов РФ и местного самоуправления полномочиями установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Постановлением № 439.

Следует отметить, что Закон № 98-ФЗ не ограничивает каким-либо образом круг лиц, которые вправе требовать отсрочку арендной платы.

При этом закон 98-ФЗ наделил Правительство РФ полномочием устанавливать условия и сроки предоставления отсрочки, но прямо не давал ему право ограничивать круг субъектов, которые вправе требовать отсрочку.

Отнесение круга лиц, которые могут претендовать на отсрочку, к категории "условия" очень спорно. Поэтому высока вероятность того, что данный вопрос будет являться предметом судебных разбирательств, в том числе по иску о признании недействительным соответствующего положения Постановления № 439.

По общему правилу отсрочку вправе потребовать организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 в редакции постановления Правительства от 10.04.2020 № 479 (далее – Постановление № 434) и включает: 

  • авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
  • культура, организация досуга и развлечений;
  • физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
  • деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
  • гостиничный бизнес;
  • общественное питание;
  • деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
  • деятельность по организации конференций и выставок;
  • деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
  • деятельность в области здравоохранения.

Чтобы определить, относится ли конкретный вид деятельности к таким отраслям, необходимо исходить из кодов ОКВЭД, содержащихся в этом перечне. При этом стоит отметить, что в перечень включены не все виды деятельности, относящиеся к каждому из разделов в соответствии с ОКВЭД. Например, в раздел перечня "Деятельность в области здравоохранения" включена только "Стоматологическая практика".

В Постановлении № 434 указано, что утвержденный им перечень принят для целей применения Федерального закона от 03.04.2020 № 106-ФЗ о кредитных каникулах, однако в отсутствие иного, он может применяться и в отношении аренды недвижимого имущества.

14 апреля 2020 года принято постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 221 (далее – Постановление № 221), которым по сравнению с перечнем, предусмотренным Постановлением № 434, расширен круг лиц, которые вправе претендовать на отсрочку арендной платы в отношении недвижимого имущества (включая земельные участки), находящегося в собственности Краснодарского края.

1. Арендаторы, которым продлен срок уплаты налогов на основании нормативных актов Краснодарского края

1.1. К 1-й группе относятся арендаторы краевого недвижимого имущества, которые одновременно:

  • не имеют права на отсрочку в соответствии с Постановлением № 439;
  • являются налогоплательщиками, в отношении которых нормативными актами Краснодарского края продлены сроки уплаты налогов и авансовых платежей в 2020 году в консолидированный бюджет Краснодарского края в условиях режима повышенной готовности;
  • осуществляют основные виды деятельности с использованием арендуемого ими краевого недвижимого имущества.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 08.04.2020 № 202 (далее – Постановление № 202) продлены сроки уплаты налогов и авансовых платежей, в частности, для следующих групп налогоплательщиков:

(а) организации и индивидуальные предприниматели, включенные по состоянию на 01.03.2020 в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществляющие по состоянию на 01.03.2020 один из следующих основных видов экономической деятельности:

  • производство текстильных изделий;
  • производство одежды;
  • производство кожи и изделий из кожи;
  • обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели, производство изделий из соломки и материалов для плетения;
  • печатание газет;
  • производство мебели;
  • техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств;
  • торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах;
  • торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах;
  • торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах;
  • торговля розничная одеждой в специализированных магазинах;
  • торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах;
  • торговля розничная цветами и другими растениями, семенами, удобрениями, домашними животными и кормами для домашних животных в специализированных магазинах;
  • торговля розничная прочая в специализированных магазинах;
  • торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках;
  • издание газет;
  • деятельность в области демонстрации кинофильмов;
  • деятельность по комплексному обслуживанию помещений;
  • деятельность по чистке и уборке;
  • медицинская и стоматологическая практика.

(б) организации и индивидуальные предприниматели, у которых предельные значения дохода, полученного от осуществления предпринимательской деятельности за 2019 год по всем видам деятельности и по всем налоговым режимам, превышают 2 млрд. руб. и (или) среднесписочная численность работников за предшествующий 2019 год превышает 250 человек и при этом осуществляющих по состоянию на 01.03.2020 один из следующих основных видов деятельности:

  • регулярные перевозки пассажиров прочим сухопутным транспортом в городском и пригородном сообщении;
  • перевозка пассажиров железнодорожным транспортом в пригородном сообщении;
  • деятельность по предоставлению мест для временного проживания;
  • деятельность по распространению кинофильмов, видеофильмов и телевизионных программ;
  • деятельность в области демонстрации кинофильмов;
  • деятельность санаторно-курортных организаций.

1.2. Арендаторы 1-й группы вправе получить отсрочку в соответствии с условиями, предусмотренными Постановлением № 439.

Так, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения режима до 1 октября 2020 года:

  • в размере 100% арендной платы за период действия режима;
  • в размере 50% арендной платы за период со дня прекращения действия режима до 1 октября 2020 года.

Отсрочка не предоставляется в отношении включенных в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, за исключением случаев, если арендатор на период действия режима освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Сумма арендной платы (задолженность), по которой предоставлена отсрочка, подлежит уплате:

  • не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023;
  • не чаще одного раза в месяц;
  • равными платежами в размере, не превышающем 50% арендной платы за месяц.

Постановление № 439 также содержит ряд важных положений, направленных на защиту прав и интересов арендатора, которые в полной мере подлежат применению к арендаторам краевого недвижимого имущества:

  • запрещено установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки;
  • не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе если такие меры предусмотрены договором;
  • условия отсрочки применяются независимо от даты заключения дополнительного соглашения об отсрочке;
  • стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Постановлением № 439.

2. Арендаторы краевых земельных участков, предоставившие отсрочку арендной платы и (или) уменьшившие ее размер в отношении расположенных на таких участках объектов недвижимости

2.1. Ко 2-й группе относятся арендаторы краевых земельных участков, являющиеся собственниками расположенных в их границах зданий, которые одновременно:

  • предоставили субъектам малого и среднего предпринимательства, деятельность которых была ограничена в связи с осуществлением мер по противодействию распространению COVID-19, отсрочку арендной платы по договорам аренды офисных, торговых, складских, выставочных и производственных помещений, расположенных в этих объектах, и (или) уменьшили им ежемесячную арендную плату не менее чем на 50%;
  • не имеют права на отсрочку в соответствии с Постановлением № 439, а также по основаниям, установленным Постановлением № 221 для 1-й группы арендаторов.

2.2. Отсрочка этой группе арендаторов предоставляется за период, на который они в свою очередь отсрочили или уменьшили арендную плату арендаторам упомянутых выше помещений.

Вместе с тем, из Постановления № 221 не ясно, предоставляется ли отсрочка арендных платежей по договорам аренды краевых земельных участков в полном объеме или пропорционально площади помещений, по которым также предоставлена отсрочка и (или) уменьшена арендная плата. Второй вариант является предпочтительным, поскольку он будет в большей степени стимулировать арендодателей краевых земель предоставить отсрочку арендной платы и (или) уменьшить ее размер своим арендаторам.

Постановление № 221 также не содержит каких-либо положений о сроке, на который предоставляется отсрочка, и порядке внесения отсроченных арендных платежей. В такой ситуации можно необходимо руководствоваться соответствующими положениями, предусмотренными Постановлением № 439, поскольку положение арендодателя краевого земельного участка, предоставившего отсрочку, должно быть не хуже положения его арендаторов.

Как указано ранее, Постановление № 439 может быть признано противоречащим Закону 98-ФЗ в части, ограничивающей круг лиц, которые вправе потребовать отсрочку арендной платы.

В таком случае предусмотренные Постановлением № 221 положения, дополняющие по сравнению с Постановлением № 439, но ограничивающие по сравнению с Законом 98-ФЗ этот круг лиц, а также условие о необходимости для получения отсрочки арендной платы за краевой земельный участок предоставить отсрочку по расположенному на нем объекту недвижимости или уменьшить ее размер (такого условия нет в Постановлении № 439) могут быть признаны недействительными как ухудшающие положение арендатора.

3. Порядок получения отсрочки

Органам исполнительной власти Краснодарского края и краевым учреждениям, выступающим арендодателями, предписано заключить дополнительные соглашения к договорам аренды об отсрочке арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

Постановление № 221 не предусматривает перечни документов, которые необходимо предоставить для получения отсрочки.

Сведения об основных видах экономической деятельности арендаторов и ее показателях могут быть получены краевыми арендодателями в порядке межведомственного взаимодействия из налоговых органов. Однако для упрощения работы по оформлению дополнительных соглашений об отсрочке арендной платы и во избежание ошибок целесообразно предоставлять соответствующие сведения и подтверждающие их документы самостоятельно.

Арендатор краевого земельного участка, предоставивший отсрочку арендной платы (или) уменьшивший ее размер, для получения им самим отсрочки в любом случае должен будет представить своему арендодателю (краевому органу власти или учреждению) документы, подтверждающие факт отсрочки или уменьшения арендной платы, например, дополнительное соглашение к соответствующему договору аренды, предусматривающее условия об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы.

Рекомендации

Арендаторам недвижимого имущества, находящегося в собственности Краснодарского края, стоит оперативно использовать предоставленные региональным собственником дополнительные возможности, не откладывая соответствующие шаги до стабилизации ситуации с COVID-19.

Получение отсрочки по арендной плате не исключает также уменьшение ее размера в соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ, а при определенных условиях и освобождение от ее уплаты за определенные периоды, поэтому мы рекомендуем рассматривать возможность применения всех правовых механизмов уменьшения арендного бремени.

Успешные проекты
Защита от взыскания 13 700 000 000 рублей "олимпийской" неустойки
Защита от взыскания 13 700 000 000 рублей "олимпийской" неустойки
Отказано во взыскании неустойки за несоблюдение срока завершения строительства многоквартирного дома в г. Сочи в зоне особой архитектурно-планировочной организации территории (зона международного гостеприимства)
10.06.2014
Коммерческие споры
Выкуп земли под производственным комплексом производителя детского питания
Выкуп земли под производственным комплексом производителя детского питания
Победа нашей команды в споре о выкупе земельного участка позволила предприятию воспользоваться льготной выкупной ставкой, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе и сэкономить около 90 000 000 рублей
28.08.2014
Земельные споры
Земля
Связаться с нами
Задайте Ваш вопрос через форму обратной связи
Отправляя информацию, вы даете согласие на обработку персональных данных в соответствии с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности.
Спасибо!
Ваша заявка принята. Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.