Отсрочка арендной платы пострадавшим от COVID-19 в Краснодарском крае

В качестве одной из мер экономической поддержки бизнеса в условиях эпидемии новой коронавирусной инфекции (COVID-19), принят Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ), ч. 1 ст. 19 которого арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органами государственной власти субъектов РФ решений о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, наделены правом требовать отсрочку арендной платы.

На территории Краснодарского края режим повышенной готовности (далее – режим) введен постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 13.03.2020 № 129 с 0 часов 00 минут 15 марта 2020 года до 0 часов 00 минут 1 мая 2020 года.

Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 (далее – Постановление № 439) определены круг лиц, которые вправе претендовать на отсрочку, ее условия и сроки, а также указано, что предусмотренные им положения не применяются в отношении договоров аренды жилых помещений. Однако в Постановлении № 439 отсутствует указание об исключении из сферы его действия договоров аренды земельных участков.

При этом установленные Постановлением № 439 правила применяются в отношении недвижимого имущества всех форм собственности.

Кроме того, Постановление № 439 наделяет органы власти субъектов РФ и местного самоуправления полномочиями установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных Постановлением № 439.

Следует отметить, что Закон № 98-ФЗ не ограничивает каким-либо образом круг лиц, которые вправе требовать отсрочку арендной платы.

При этом закон 98-ФЗ наделил Правительство РФ полномочием устанавливать условия и сроки предоставления отсрочки, но прямо не давал ему право ограничивать круг субъектов, которые вправе требовать отсрочку.

Отнесение круга лиц, которые могут претендовать на отсрочку, к категории "условия" очень спорно. Поэтому высока вероятность того, что данный вопрос будет являться предметом судебных разбирательств, в том числе по иску о признании недействительным соответствующего положения Постановления № 439.

По общему правилу отсрочку вправе потребовать организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющими деятельность в отраслях российской экономики, наиболее пострадавших от распространения COVID-19, перечень которых утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 434 в редакции постановления Правительства от 10.04.2020 № 479 (далее – Постановление № 434) и включает: 

• авиаперевозки, аэропортовая деятельность, автоперевозки;
• культура, организация досуга и развлечений;
• физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт;
• деятельность туристических агентств и прочих организаций, предоставляющих услуги в сфере туризма;
• гостиничный бизнес;
• общественное питание;
• деятельность организаций дополнительного образования, негосударственных образовательных учреждений;
• деятельность по организации конференций и выставок;
• деятельность по предоставлению бытовых услуг населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты);
• деятельность в области здравоохранения.

Чтобы определить, относится ли конкретный вид деятельности к таким отраслям, необходимо исходить из кодов ОКВЭД, содержащихся в этом перечне. При этом стоит отметить, что в перечень включены не все виды деятельности, относящиеся к каждому из разделов в соответствии с ОКВЭД. Например, в раздел перечня "Деятельность в области здравоохранения" включена только "Стоматологическая практика".

В Постановлении № 434 указано, что утвержденный им перечень принят для целей применения Федерального закона от 03.04.2020 № 106-ФЗ о кредитных каникулах, однако в отсутствие иного, он может применяться и в отношении аренды недвижимого имущества.

14 апреля 2020 года принято постановление главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 221 (далее – Постановление № 221), которым по сравнению с перечнем, предусмотренным Постановлением № 434, расширен круг лиц, которые вправе претендовать на отсрочку арендной платы в отношении недвижимого имущества (включая земельные участки), находящегося в собственности Краснодарского края.

1. Арендаторы, которым продлен срок уплаты налогов на основании нормативных актов Краснодарского края

1.1. К 1-й группе относятся арендаторы краевого недвижимого имущества, которые одновременно:

• не имеют права на отсрочку в соответствии с Постановлением № 439;
• являются налогоплательщиками, в отношении которых нормативными актами Краснодарского края продлены сроки уплаты налогов и авансовых платежей в 2020 году в консолидированный бюджет Краснодарского края в условиях режима повышенной готовности;
• осуществляют основные виды деятельности с использованием арендуемого ими краевого недвижимого имущества.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 08.04.2020 № 202 (далее – Постановление № 202) продлены сроки уплаты налогов и авансовых платежей, в частности, для следующих групп налогоплательщиков:

(а) организации и индивидуальные предприниматели, включенные по состоянию на 01.03.2020 в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства и осуществляющие по состоянию на 01.03.2020 один из следующих основных видов экономической деятельности:

• производство текстильных изделий;
• производство одежды;
• производство кожи и изделий из кожи;
• обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели, производство изделий из соломки и материалов для плетения;
• печатание газет;
• производство мебели;
• техническое обслуживание и ремонт автотранспортных средств;
• торговля розничная информационным и коммуникационным оборудованием в специализированных магазинах;
• торговля розничная прочими бытовыми изделиями в специализированных магазинах;
• торговля розничная товарами культурно-развлекательного назначения в специализированных магазинах;
• торговля розничная одеждой в специализированных магазинах;
• торговля розничная обувью и изделиями из кожи в специализированных магазинах;
• торговля розничная цветами и другими растениями, семенами, удобрениями, домашними животными и кормами для домашних животных в специализированных магазинах;
• торговля розничная прочая в специализированных магазинах;
• торговля розничная в нестационарных торговых объектах и на рынках;
• издание газет;
• деятельность в области демонстрации кинофильмов;
• деятельность по комплексному обслуживанию помещений;
• деятельность по чистке и уборке;
• медицинская и стоматологическая практика.

(б) организации и индивидуальные предприниматели, у которых предельные значения дохода, полученного от осуществления предпринимательской деятельности за 2019 год по всем видам деятельности и по всем налоговым режимам, превышают 2 млрд. руб. и (или) среднесписочная численность работников за предшествующий 2019 год превышает 250 человек и при этом осуществляющих по состоянию на 01.03.2020 один из следующих основных видов деятельности:

• регулярные перевозки пассажиров прочим сухопутным транспортом в городском и пригородном сообщении;
• перевозка пассажиров железнодорожным транспортом в пригородном сообщении;
• деятельность по предоставлению мест для временного проживания;
• деятельность по распространению кинофильмов, видеофильмов и телевизионных программ;
• деятельность в области демонстрации кинофильмов;
• деятельность санаторно-курортных организаций.

1.2. Арендаторы 1-й группы вправе получить отсрочку в соответствии с условиями, предусмотренными Постановлением № 439.

Так, отсрочка предоставляется в отношении арендной платы за период с даты введения режима до 1 октября 2020 года:

• в размере 100% арендной платы за период действия режима;
• в размере 50% арендной платы за период со дня прекращения действия режима до 1 октября 2020 года.

Отсрочка не предоставляется в отношении включенных в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, за исключением случаев, если арендатор на период действия режима освобожден от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Сумма арендной платы (задолженность), по которой предоставлена отсрочка, подлежит уплате:

• не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023;
• не чаще одного раза в месяц;
• равными платежами в размере, не превышающем 50% арендной платы за месяц.

Постановление № 439 также содержит ряд важных положений, направленных на защиту прав и интересов арендатора, которые в полной мере подлежат применению к арендаторам краевого недвижимого имущества:

• запрещено установление дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки;
• не применяются штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами и иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы, в том числе если такие меры предусмотрены договором;
• условия отсрочки применяются независимо от даты заключения дополнительного соглашения об отсрочке;
• стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению положения арендатора по сравнению с условиями, предусмотренными Постановлением № 439.

2. Арендаторы краевых земельных участков, предоставившие отсрочку арендной платы и (или) уменьшившие ее размер в отношении расположенных на таких участках объектов недвижимости

2.1. Ко 2-й группе относятся арендаторы краевых земельных участков, являющиеся собственниками расположенных в их границах зданий, которые одновременно:

• предоставили субъектам малого и среднего предпринимательства, деятельность которых была ограничена в связи с осуществлением мер по противодействию распространению COVID-19, отсрочку арендной платы по договорам аренды офисных, торговых, складских, выставочных и производственных помещений, расположенных в этих объектах, и (или) уменьшили им ежемесячную арендную плату не менее чем на 50%;
• не имеют права на отсрочку в соответствии с Постановлением № 439, а также по основаниям, установленным Постановлением № 221 для 1-й группы арендаторов.

2.2. Отсрочка этой группе арендаторов предоставляется за период, на который они в свою очередь отсрочили или уменьшили арендную плату арендаторам упомянутых выше помещений.

Вместе с тем, из Постановления № 221 не ясно, предоставляется ли отсрочка арендных платежей по договорам аренды краевых земельных участков в полном объеме или пропорционально площади помещений, по которым также предоставлена отсрочка и (или) уменьшена арендная плата. Второй вариант является предпочтительным, поскольку он будет в большей степени стимулировать арендодателей краевых земель предоставить отсрочку арендной платы и (или) уменьшить ее размер своим арендаторам.

Постановление № 221 также не содержит каких-либо положений о сроке, на который предоставляется отсрочка, и порядке внесения отсроченных арендных платежей. В такой ситуации можно необходимо руководствоваться соответствующими положениями, предусмотренными Постановлением № 439, поскольку положение арендодателя краевого земельного участка, предоставившего отсрочку, должно быть не хуже положения его арендаторов.

Как указано ранее, Постановление № 439 может быть признано противоречащим Закону 98-ФЗ в части, ограничивающей круг лиц, которые вправе потребовать отсрочку арендной платы.

В таком случае предусмотренные Постановлением № 221 положения, дополняющие по сравнению с Постановлением № 439, но ограничивающие по сравнению с Законом 98-ФЗ этот круг лиц, а также условие о необходимости для получения отсрочки арендной платы за краевой земельный участок предоставить отсрочку по расположенному на нем объекту недвижимости или уменьшить ее размер (такого условия нет в Постановлении № 439) могут быть признаны недействительными как ухудшающие положение арендатора.

3. Порядок получения отсрочки

Органам исполнительной власти Краснодарского края и краевым учреждениям, выступающим арендодателями, предписано заключить дополнительные соглашения к договорам аренды об отсрочке арендной платы в течение 30 дней со дня обращения арендатора.

Постановление № 221 не предусматривает перечни документов, которые необходимо предоставить для получения отсрочки.

Сведения об основных видах экономической деятельности арендаторов и ее показателях могут быть получены краевыми арендодателями в порядке межведомственного взаимодействия из налоговых органов. Однако для упрощения работы по оформлению дополнительных соглашений об отсрочке арендной платы и во избежание ошибок целесообразно предоставлять соответствующие сведения и подтверждающие их документы самостоятельно.

Арендатор краевого земельного участка, предоставивший отсрочку арендной платы (или) уменьшивший ее размер, для получения им самим отсрочки в любом случае должен будет представить своему арендодателю (краевому органу власти или учреждению) документы, подтверждающие факт отсрочки или уменьшения арендной платы, например, дополнительное соглашение к соответствующему договору аренды, предусматривающее условия об отсрочке и (или) уменьшении арендной платы.

Рекомендации

Арендаторам недвижимого имущества, находящегося в собственности Краснодарского края, стоит оперативно использовать предоставленные региональным собственником дополнительные возможности, не откладывая соответствующие шаги до стабилизации ситуации с COVID-19.

Получение отсрочки по арендной плате не исключает также уменьшение ее размера в соответствии с ч. 3 ст. 19 Закона 98-ФЗ, а при определенных условиях и освобождение от ее уплаты за определенные периоды, поэтому мы рекомендуем рассматривать возможность применения всех правовых механизмов уменьшения арендного бремени.